“공동주택 발코니 설치 기준 완전정리 – 단위세대 설계 시 필수 체크사항”

✅ 단위세대 발코니 설계기준 핵심 해설

서울특별시의 「건축물 심의기준」 제23조는 공동주택에 적용되는 발코니 설치 및 벽면율 확보 기준을 구체적으로 명시하고 있습니다. 본 규정은 건축사의 입장에서 단위세대 설계를 진행할 때 반드시 고려해야 할 요소로, 디자인 심의 통과 여부와도 직결됩니다. 특히 확장 전제의 발코니 설계를 지양하고, 다양한 발코니 유형별 조건과 우수디자인 공동주택에 대한 예외 기준 등을 숙지해야 합니다.

 

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✅ 단위세대 적용 해설 – 건축 실무 가이드

🔷 1. 발코니 설치의 기본 방향

서울시에서는 단위세대에서 발코니는 더 이상 확장을 전제로 한 공간이 아닌, 기능적 공간으로 본래 역할을 충실히 해야 한다는 철학으로 접근합니다.

• 발코니는 단순 확장 대상이 아니라, 휴식·전망·피난·방재·열손실 저감의 목적을 가져야 하며, 설계 시 이러한 목적을 자연스럽게 표현하는 형태와 구조를 채택해야 합니다.
• 세대 내부 평면계획 시 입주자가 선택 가능하도록 확장을 전제하지 않은 설계를 기본으로 합니다.

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🔷 2. 발코니 면적 제한

단위세대 설계 시 반드시 체크해야 하는 비율 기준이 있습니다.

✅ 세대별 외부 벽면길이 기준

• 벽면의 30%는 발코니 설치를 지양합니다.
• 단, 다음의 예외사항에 해당할 경우 별표 6 기준에 따라 설치 비율을 조정할 수 있습니다:
  • 전용면적 85㎡ 미만의 국민주택규모에서 부분임대주택 채택 시
  • 테라스하우스
  • 전용면적 60㎡ 미만 세대

 

✅ 주거전용면적 대비 발코니 면적 기준

• 85㎡ 이상: 25% 이하
• 60㎡ 이상 ~ 85㎡ 미만: 30% 이하
• 단, 확장이 불가능한 오픈형 발코니나 우수디자인 공동주택의 경우 완화 가능

정보몽땅 - 서초한양아파트 주택재건축정비사업 조합 84A 평면도

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🔷 3. 발코니의 형태별 조건

건축사가 평면과 입면을 설계할 때 반드시 구분하고 적용해야 할 발코니 유형과 조건은 다음과 같습니다.

(1) 돌출형 발코니

• 외벽선에서 돌출
• 슬래브 있음, 깊이 1m 이상
• 수직 연속은 최대 3세대까지

(2) 개방형 발코니

• 슬래브가 없음, 즉 상부가 열린 구조
• 지상 3층 이상~20층 이하 적용 원칙
  (단, 위원회 심의 거치면 21층 이상도 가능)

(3) 돌출개방형 발코니

• 외벽 돌출 + 슬래브 없음
• 대표적인 비확장형 발코니 구조
• 아래 별표 6 기준을 만족해야 발코니 설치 비율 완화 가능

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🔷 4. [별표6] 발코니 설치 비율 완화 조건

제23조 제2항 단서에 따라 다음 조건을 만족하는 경우, 세대별 외부 벽면 길이 대비 발코니 설치 비율을 30% 초과 가능하게 됩니다.

주요 조건:

1. 주요 입면에 확장 불가능한 개방형 또는 돌출개방형을 세대별 설치
2. 입면의 입체감 확보를 위한 발코니 위치 다양화
3. 벽면율 50% 이상 확보 시
4. 리모델링이 쉬운 구조인 경우
5. 우수디자인 공동주택으로 인정받은 경우
6. 확장이 불가능한 돌출개방형 발코니를 전체 외벽 길이 또는 면적의 20% 이상 설치한 경우

이러한 경우, 위원회의 심의를 거쳐 별표 6에 따른 차등 비율이 적용됩니다.

 

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🔷 5. 구조적·안전 기준 (제6항)

확장이 불가능한 돌출개방형 발코니는 단순히 디자인 측면뿐 아니라 구조적 안정성 및 피난 안전성까지 고려되어야 합니다.

필수 조건:

• 둘레 50% 이상 개방
• 수직 개방 구조
• 폭 2.5m 이상
• 난간 높이 1.5m 이상
• 풍압에 안전한 구조
• 대피공간 설치 시 하향식 피난구 우선 고려

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🔷 6. 벽면율 확보 기준

공동주택 외벽 설계 시 ‘창 등 개구부를 제외한 벽체 면적 비율’도 중요한 설계 요소입니다.

• 기본적으로 40% 이상 확보해야 합니다.
• 단, 입면 디자인이 차별화되었다고 위원회가 인정할 경우 30%까지 완화 가능합니다.
• 벽면율은 ‘외벽 전체 면적 중 창 및 개구부 제외 면적 비율’로 산정합니다.

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🔷 7. 우수디자인 공동주택의 예외 인정

가장 주목할 점 중 하나는 우수디자인 공동주택으로 인정받을 경우, 상기 발코니 제한 기준 일부가 적용 제외될 수 있다는 것입니다.

우수디자인 공동주택 요건:

• 의무기준(제23조 등)을 충족하고,
• 권장기준(창의성, 경관, 공공성 등)을 고려한 설계
• 위원회 위원 5분의 4 이상이 인정
• 설계공모 또는 공공건축가 자문 거친 경우 우선 인정

예외되는 항목:

• 제23조 제2항 발코니 비율 기준 적용 제외
• 벽면율, 발코니 면적비율 등에서도 위원회 판단에 따라 완화 가능

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✅ 마무리 정리

서울시 단위세대 설계를 할 때는 단순한 법령 적용을 넘어서 위원회 심의 기준의 의도를 정확히 이해하고 설계에 반영해야 합니다.

• 단위세대 발코니 삭제비율을 고려하여, 우수디자인을 적용할지 아니면 그 외 사항으로 면제받는게 나은지 확인이 필요합니다.
• 입면 디자인의 차별성 확보, 벽면율 요건 충족, 구조적 안전성 등도 면밀히 계획되어야 하며,
  우수디자인 공동주택 인정을 받을 경우, 다양한 심의 기준 완화 혜택이 주어지므로 이를 적극적으로 활용하는 전략이 필요합니다.