서울시, 개방형 발코니 확대 정책 시행… 아파트 외관에도 변화

서울시가 도시건축의 패러다임을 바꾸는 중대한 결정을 내렸다. 바로 공동주택에 ‘돌출개방형 발코니’를 허용하고, 오피스텔의 ‘발코니 설치기준’을 전면 폐지한 것이다. 이 두 가지 조치는 단순한 규제 완화가 아닌, 도시의 미관과 시민의 생활 방식을 바꾸는 깊은 의도를 품고 있다.

 

🏙️ ‘돌출개방형 발코니’, 아파트 외관에 새로운 바람

2023년 6월 서울시는 아파트 외벽에 폭 2.5m까지 돌출된 형태의 발코니 설치를 가능하게 하는 ‘건축물 심의기준’을 개정했다. 단, 이 발코니는 둘레의 50% 이상이 외부로 개방되어야 하며, 실내 확장이 불가능한 형태여야 한다. 이는 단순한 발코니 추가가 아니다. 도시 설계의 틀 속에 외부와의 연결고리를 다시 정의한 시도다.

기존에는 대부분의 발코니가 확장되어 거실로 편입되면서 사실상 ‘소멸’했다. 발코니 본연의 ‘완충공간’ 또는 ‘외기 접촉 공간’이라는 의미는 퇴색되었다. 그러나 팬데믹 이후 사람들은 다시금 바깥 공기와 햇살을 원하는 삶으로 돌아오고 있다. 서울시는 이러한 시대의 흐름을 건축정책으로 반영한 것이다.

더욱 고무적인 점은, 기존에는 3층 이상 20층 이하에만 허용되던 돌출 발코니가, 이번 개정으로 20층 이상 고층 아파트에도 설치가 가능해졌다는 점이다. 이는 도시 고층화 흐름 속에서도 외부 공간의 인간 중심 가치를 지키려는 시도라고 볼 수 있다.

 

 

🏢 오피스텔 발코니 규제 폐지, 민간 건축 자율성 확대

한편, 2025년 3월 서울시는 ‘서울시 오피스텔 발코니 설치기준’을 전면 폐지했다. 이로써 오피스텔 외측에 자유롭게 창호를 설치할 수 있게 되었고, 설치 가능 층수 및 발코니 유효폭 제한도 모두 사라졌다.

이는 오피스텔이 실질적으로 소형 주거용으로 활용되고 있음에도, ‘업무시설’이라는 법적 성격 때문에 발코니 설치가 어렵던 현실을 개선한 결정이다. 민간 건축 업계에서는 그동안 “설계의 유연성을 저해하는 대표적인 규제”라며 지속적인 개선을 요구해왔다.

오피스텔에 발코니를 설치하면 단순한 면적의 증가를 넘어, ‘살 공간’으로서의 질이 높아진다. 작은 평형이라도 발코니 하나로 채광, 환기, 휴식의 기능이 가능하며, 창의적 설계가 더해질 경우 공간 효율성은 극대화된다. 이번 폐지로 민간 주도 건축물의 다양성과 품질이 한층 향상될 것으로 기대된다.

 

발코니 폭에 대한 가이드라인(출처: <오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인>, 서울시)

🌱 도시 경관과 주거문화의 조화

발코니는 더 이상 단순한 외부 돌출 공간이 아니다. 유럽에서는 이미 정원, 홈카페, 악기 연주 공간 등으로 활용되고 있고, 싱가포르 역시 발코니의 개방 비율을 기준으로 용적률을 조정하는 등 정교한 정책으로 활용 중이다. 서울시도 이러한 국제 흐름에 맞춰, 발코니를 적극적으로 생활문화의 일부로 받아들이고 있다.

건축가의 입장에서 보면, 이번 정책 변화는 ‘디자인의 자유’를 넘어 ‘삶의 방식’까지 개입할 수 있는 기회다. 건물 외형의 개성을 살리면서도 거주자에게 실제적인 가치와 여유를 줄 수 있는 공간으로 발코니가 재탄생할 수 있기 때문이다. 이는 단순히 건축물의 기능적 변화가 아니라, 도시의 숨결을 바꾸는 일이기도 하다.

 

🛠️ 실질적 과제와 지속가능성 확보 필요

하지만 주의할 점도 있다. 서울시는 “확장 불가능한 개방형 발코니”에 대해 이후 불법 확장 시 이행강제금을 부과하는 등 엄격한 관리에 나서겠다고 밝혔다. 이는 자칫 발코니가 다시 실내로 흡수되는 악순환을 막기 위한 조치로 해석된다.

또한 건축 구조와 대피 안전 기준 등도 함께 고려되어야 한다. 예컨대 하향식 피난구 설치 등을 통해 기존의 대피 공간 확보 기준을 대체하는 방안이 검토되고 있다.

이처럼 서울시의 발코니 정책은 단기적 편의 제공이 아닌, 장기적 도시 주거문화 혁신의 시발점이 될 수 있다. 기술적, 제도적 보완을 병행하면서 지속 가능성을 높이는 것이 향후 정책 성공의 열쇠가 될 것이다.

 

 

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🧱 결론 : 더 인간적인 도시를 위한 한걸음

발코니는 단순한 건축 요소 같지만, 그 안에는 인간의 삶이 녹아 있다. 서울시의 이번 정책 변화는 ‘건축적 상상력’과 ‘삶의 품격’을 동시에 겨냥한, 매우 의미 있는 시도다.

건축은 결국 사람이 중심이다. 이번 ‘돌출개방형 발코니’와 ‘오피스텔 발코니 설치기준 폐지’는 사람의 삶을 더 풍요롭고, 도시를 더 아름답게 만들기 위한 첫걸음이다. 서울의 하늘과 바람을 느낄 수 있는 그 작은 공간이, 도시건축의 큰 혁신으로 남기를 기대해 본다.

 

발코니에서 차 한잔 할까__ 서울시, _돌출개방형 발코니_ 허용.pdf

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(석간) 서울시, &lsquo;오피스텔 발코니 설치기준&rsquo; 폐지&hellip;민간 건축 활성화 유도.pdf

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